I tempi cambiano, la necessità di verificare tutta la documentazione inerente all'immobile oggetto di vendita è divenuta prassi, non basta fornire l'atto di provenienza con il quale si è divenuti proprietari.
Vi chiederete, come mai non basta il rogito notarile a dimostrazione della regolarità dell'immobile?
Purtroppo non basta, il venditore in atto notarile dichiara in quanto proprietario che l'immobile rispetta la regolarità urbanistica, ma questa dichiarazione è basata su competenze che nella realtà dei fatti la maggior parte dei venditori non ha e quindi oramai non è più sufficiente.
Infatti il Notaio si assicura della situazione ipotecaria e delle trascrizioni anche grazie alla relazione ventennale ed a quella catastale, ma oggi, per tutelare l’acquirente, è necessario andare oltre. Per il venditore, invece, è una tutela da future rivalse.
Cosa serve la certificazione di conformità urbanistica?
La certificazione di conformità urbanistica attesta che vi sia la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile. Se si vuol vendere casa, oppure ristrutturarla, usufruendo delle agevolazioni fiscali, è ormai divenuta fondamentale. In alcune regioni di Italia è un documento obbligatorio e presto lo sarà per tutte. I notai per la stipula del rogito lo richiedono. Vediamo insieme il motivo della sua importanza. Sicuramente verificare che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell'immobile è il primo passo sia per il venditore che per l'acquirente, ma la planimetria depositata in catasto anche se corrispondente non è probatoria. Avere la non corrispondenza è un campanello di allarme e la verifica è fondamentale. Se vi è un abuso o una difformità non si può vendere l'immobile.
Chi può farla?
Solamente un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere, ecc.
Cosa si verifica?
Che immobile non presenti una difformità o un abuso edilizio. L'immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme, e quindi differente, rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento o addirittura scoprire che l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio e quindi non potrà essere venduto. Il tecnico abilitato richiederà presso l'ufficio competente del comune ove sorge l'immobile l'accesso agli atti per il controllo di tutta la documentazione presentata nel tempo di ogni pratica edilizia necessaria alla sua costruzione/ristrutturazione. Una volta verificata l'esatta corrispondenza redigerà il certificato di conformità urbanistica.Questa certificazione eviterà eventuali contenziosi che potrebbe insorgere dopo la compravendita ed evitare costosissime spese legali.
Le difformità non sono tutte uguali, nella maggioranza dei casi è sanabile con l'intervento di un tecnico abilitato, ma altre volte ciò non è possibile. Ogni pratica in sanatoria ha una sua tempistica ed è importante saperla. Se la pratica in sanatoria riguarda una tramezza si avrà una tempistica differente rispetto ad una pratica per un'apertura di una finestra. Occorre quindi verificare la conformità urbanistica appena si decide di vendere il proprio immobile prima di iniziare una trattativa con il futuro acquirente.
Spetta al venditore fornirla?
Si, è il venditore che deve garantire della cosa che vende e per questo, è a suo carico la cura e la spesa per la redazione. Fino ad ora se solo pochissimi proprietari in Italia provvedevano ai giusti controlli, ora il Notaio, se la normativa verrà estesa, richiederà dichiarazione urbanistica di un tecnico.
Cosa possiamo fare noi agenzie immobiliari?
Sicuramente verificare la conformità della planimetria, capire dalla lettura dell'atto di provenienza i titoli edilizi inerenti la sua costruzione ed eventuali altre pratiche edilizie effettuate nel tempo, indirizzarvi e consigliarvi un tecnico che possa procedere ai controlli per la redazione della certificazione di conformità urbanistica.
